คู่มือการเลือกสำนักงานเสมือน (Virtual Office) และสถานที่ตั้งจดทะเบียนบริษัทในไทยสำหรับนักลงทุนต่างชาติและยุโรป ให้ผ่านเกณฑ์ DBD และภาษีมูลค่าเพิ่ม (ภ.พ.20)

ข้อดีและข้อจำกัดของการใช้ Virtual Office ในการจดทะเบียนบริษัทในไทย

สำหรับนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการจากสหภาพยุโรป (EU) ที่เริ่มต้นขยายธุรกิจเข้ามายังประเทศไทย การจัดหาอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม (Traditional Physical Office) มักมีค่าใช้จ่ายคงที่ ค่ามัดจำสัญญาเช่า และระยะเวลาผูกพันที่สูง ด้วยเหตุนี้ สำนักงานเสมือน (Virtual Office) หรือ Serviced Office จึงกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างมากในการใช้เป็นที่ตั้งจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท

อย่างไรก็ดี กฎหมายไทยโดย กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ (DBD) และ กรมสรรพากร (The Revenue Department) มีข้อกำหนดและแนวปฏิบัติเฉพาะเกี่ยวกับการใช้สำนักงานเสมือนเพื่อป้องกันการตั้งบริษัทบังหน้าหรือนอมินี

เกณฑ์การรับรองสถานที่ตั้งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)

ในการยื่นจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทจำกัดผ่านระบบ DBD Biz Regist หรือยื่นแบบกระดาษ กรมพัฒนาธุรกิจการค้ากำหนดให้ต้องระบุที่ตั้งสำนักงานแห่งใหญ่ที่มีอยู่จริง โดยมีเกณฑ์สำคัญดังต่อไปนี้:

• หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ตั้ง (Letter of Consent): ผู้ให้บริการ Virtual Office หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารต้องออกหนังสือยินยอมระบุชื่อบริษัทอย่างชัดเจน
• สำเนาทะเบียนบ้าน (House Registration / ท.ร.14): เอกสารแสดงรหัสประจำบ้านและที่ตั้งถูกต้องตามฐานข้อมูลทะเบียนราษฎร์
• แผนที่ตั้งสำนักงาน (Location Map): แสดงตำแหน่งอาคาร ทางเข้า และจุดสังเกตที่ชัดเจน
• ป้ายชื่อบริษัท: ติดตั้งป้ายชื่อบริษัทภาษาไทยและภาษาอังกฤษที่สามารถมองเห็นได้ชัดเจน ณ บริเวณที่ตั้งสำนักงาน

เงื่อนไขการตรวจสถานที่เพื่อขอจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (ภ.พ.20) จากกรมสรรพากร

จุดที่ผู้ประกอบการต่างชาติมักพบอุปสรรคมากที่สุด คือขั้นตอนการยื่นขอจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT Registration - แบบ ภ.พ.01/ภ.พ.20) เนื่องจากเจ้าหน้าที่สรรพากรพื้นที่จะมีการเดินทางมาตรวจสอบสภาพสถานที่จริง (Physical Site Inspection):

• พื้นที่ทำงานจริงเป็นสัดส่วน: ผู้ให้บริการ Virtual Office บางแห่งมีเพียงกล่องจดหมาย (Mailbox Only) ซึ่งไม่ผ่านเกณฑ์สรรพากร ควรมั่นใจว่ามีโต๊ะทำงานหรือห้องประชุมที่สามารถรองรับการเข้าตรวจได้
• สัญญาเช่าสถานที่หรือสัญญารับบริการ: ต้องมีสัญญาการให้บริการสถานที่ที่ระบุระยะเวลาเช่าไม่น้อยกว่า 6-12 เดือน
• การจัดเก็บสมุดบัญชีและเอกสารนิติบุคคล: ต้องมีแฟ้มเอกสารทางภาษีและเอกสารจดทะเบียนบริษัทพร้อมแสดงต่อเจ้าพนักงานสรรพากร

เปรียบเทียบ: Virtual Office vs Serviced Office vs อาคารสำนักงานให้เช่า

เอกสารที่ต้องเตรียมจากเจ้าของอาคารหรือผู้ให้บริการสถานที่

ก่อนตัดสินใจชำระค่าบริการสำนักงานเสมือน ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้บริการสามารถส่งมอบเอกสารเหล่านี้ได้อย่างครบถ้วน:

• หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ตั้งพร้อมลายมือชื่อผู้มีอำนาจ
• สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคลของผู้ให้เช่า/เจ้าของกรรมสิทธิ์ (อายุไม่เกิน 3 เดือน)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาโฉนดที่ดินหรือสัญญาเช่าช่วงที่ระบุสิทธิในการให้เช่าช่วงอย่างชัดเจน

บริการให้คำปรึกษาสถานที่ตั้งสำนักงานและจดทะเบียน โดย Regis Consultant

แนะนำพันธมิตรสำนักงานที่ผ่านเกณฑ์ 100% ทั้ง DBD และสรรพากร

ทีมงาน Regis Consultant มีประสบการณ์ดูแลผู้ประกอบการและนักลงทุนชาวยุโรปในการคัดสรรสถานที่ตั้งสำนักงานที่ถูกต้องตามกฎหมาย เรามีเครือข่าย Business Center และ Serviced Office ชั้นนำในย่าน CBD กรุงเทพฯ (สุขุมวิท สาทร สีลม อโศก และรัชดา) ที่รองรับการตรวจสถานที่ของสรรพากรอย่างสมบูรณ์แบบ ช่วยให้กระบวนการจดทะเบียนบริษัทและขอแบบ ภ.พ.20 ดำเนินการได้อย่างราบรื่นและไร้ข้อติดขัด

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ บริการจดทะเบียนบริษัท หรือติดต่อทีมงานได้ที่ ติดต่อเรา

ปรับปรุงข้อมูลเมื่อ 12 กันยายน 2026 — แบบฟอร์ม ค่าธรรมเนียม และประกาศของหน่วยงานเปลี่ยนได้ ควรตรวจฉบับปัจจุบันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนยื่นทุกครั้ง