การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Legal Due Diligence) สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สำหรับนักลงทุนยุโรปในไทย

กรอบกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ตามประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย โดยหลักการคนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นกรณีพิเศษตามกฎหมายเฉพาะ เช่น สิทธิประโยชน์จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)

สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการจากสหภาพยุโรปที่ต้องการลงทุนในธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต ร้านอาหาร โรงงาน หรือศูนย์กระจายสินค้า โครงสร้างการทำ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (30-Year Commercial Leasehold) จึงเป็นทางเลือกที่มั่นคงและถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มากที่สุด

โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (30-Year Commercial Leasehold) และการจดทะเบียนสิทธิการเช่า

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายไทยกำหนดเงื่อนไขสำคัญที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด:

• การจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่: ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่รับผิดชอบ (กรมที่ดิน) มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
• ระยะเวลาการเช่าสูงสุด: ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี (หากทำสัญญายาวกว่านั้น กฎหมายให้ลดลงเหลือ 30 ปี) โดยสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
• สิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สิทธิ: เมื่อจดทะเบียนสลักหลังโฉนดที่ดินแล้ว สิทธิการเช่าจะตกติดไปกับตัวทรัพย์ แม้เจ้าของที่ดินจะขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก ผู้รับโอนก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่านั้น

5 ขั้นตอนสำคัญในการทำ Legal Due Diligence อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ก่อนการโอนเงินมัดจำหรือลงนามในสัญญาเช่าระยะยาว ทีมกฎหมายของ Regis Consultant จะดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียด 5 ขั้นตอน:

• 1. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสารบบที่ดิน (Title Search): ตรวจสอบโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ฉบับจริง ณ สำนักงานที่ดิน ตรวจสอบลำดับการครอบครอง การจำนอง ภาระจำยอม หรือการอายัดที่ดิน
• 2. ตรวจสอบข้อกำหนดผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน: ตรวจสอบสีผังเมือง ข้อกำหนดทางสิ่งแวดล้อม และเขตควบคุมอาคารว่าสามารถประกอบกิจการพาณิชย์ตามแผนธุรกิจได้หรือไม่
• 3. ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและการดัดแปลงอาคาร (อ.1 / อ.6): ตรวจสอบว่าอาคารได้รับใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้อง มีการใช้อาคารตรงตามประเภท และไม่ติดคำสั่งรื้อถอนของเจ้าพนักงานท้องถิ่น
• 4. ตรวจสอบสถานะคู่สัญญาและการฟ้องร้องคดี: ตรวจสอบว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจลงนามแท้จริง ไม่เป็นบุคคลล้มละลาย หรือไม่มีคดีความถูกฟ้องร้องยึดทรัพย์ในชั้นศาล
• 5. ร่างและเจรจาสัญญาเช่า (Lease Agreement Structuring): กำหนดเงื่อนไขสิทธิการต่อสัญญา (Renewal Clause), สิทธิการโอนสิทธิการเช่า, และการคุ้มครองกรณีเกิดเหตุสุดวิสัย

ตารางเปรียบเทียบ: รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนต่างชาติในไทย

ข้อควรระวังเรื่องสัญญาเช่าซ้อน คำมั่นต่อสัญญา และความเสี่ยงโครงสร้างนอมินี

สิ่งที่นักลงทุนยุโรปต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง คือข้อตกลงที่ขัดต่อกฎหมายความสงบเรียบร้อย เช่น การทำสัญญาเช่า 30 ปี ซ้อน 30 ปีล่วงหน้า หรือการจัดตั้งบริษัทไทยโดยให้คนไทยถือหุ้น 51% บังหน้าเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งมีความผิดฐาน นอมินี (Nominee) ตามมาตรา 36 และ 37 แห่ง พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และประมวลกฎหมายที่ดิน มีโทษทั้งจำคุกและปรับ

บริการตรวจสอบสัญญาและ Legal Due Diligence โดย Regis Consultant

คุ้มครองเงินลงทุนและผลประโยชน์ของนักลงทุนข้ามชาติ

Regis Consultant มีทีมทนายความและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจมาตรฐานสัญญาทางธุรกิจสากล เราให้บริการตรวจสอบโฉนดที่ดิน ค้นหาสารบบ ร่างและเจรจาสัญญาเช่าภาษาไทย-อังกฤษ ตลอดจนเดินทางไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการเช่า ณ สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้องโปร่งใส

ศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ บริการจดทะเบียนธุรกิจ หรือ บริการใบอนุญาตและนิติกรรม และดูรายละเอียดค่าธรรมเนียมได้ที่ อัตราค่าบริการ หรือติดต่อทีมกฎหมายได้ที่ ติดต่อเรา

ปรับปรุงข้อมูลเมื่อ 13 กันยายน 2026 — แบบฟอร์ม ค่าธรรมเนียม และประกาศของหน่วยงานเปลี่ยนได้ ควรตรวจฉบับปัจจุบันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนยื่นทุกครั้ง