ทรัพย์อิงสิทธิแตกต่างจากสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีทั่วไปอย่างไร?

ทรัพย์อิงสิทธิมีสถานะเป็นทรัพย์สิทธิ (Real Right) ผู้ทรงสิทธิสามารถนำไปขายต่อ โอน หรือจดจำนองกับสถาบันการเงินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และสิทธิตกทอดสู่ทายาทได้ทันที ต่างจากสัญญาเช่าธรรมดาที่เป็นบุคคลสิทธิ

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทยได้กี่เปอร์เซ็นต์?

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแบบ Freehold ได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น (Foreign Quota 49%) โดยต้องมีหลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศเข้ามาซื้อ

คู่สมรสชาวยุโรปต้องการความคุ้มครองเมื่อซื้อบ้านกับคู่สมรสชาวไทย ควรทำสัญญาแบบใด?

แนะนำให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) หรือสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี หรือสิทธิเก็บกิน (Usufruct) ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมจดทะเบียนเป็นทางการหลังโฉนดที่ดิน เพื่อให้มีผลผูกพันตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) สัญญาเช่า 30 ปีต่างชาติ

ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) นวัตกรรมทางกฎหมายเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินของไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง (เว้นแต่สิทธิพิเศษทาง BOI หรือพื้นที่โครงการนิคมอุตสาหกรรม) นักลงทุนชาวยุโรปและคู่สมรสต่างชาติจึงมักมองหารูปแบบทางกฎหมายในการถือครองสิทธิอสังหาริมทรัพย์ เช่น พูลวิลล่า อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจ

หนึ่งในวิวัฒนาการทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดคือ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ซึ่งผ่านการพิจารณาโดย สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เพื่อยกระดับสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้มีความมั่นคงใกล้เคียงกับกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ขัดต่อข้อห้ามเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว

เปรียบเทียบข้อกฎหมาย: ทรัพย์อิงสิทธิ vs สิทธิการเช่า 30 ปี (Leasehold) vs สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)

การเข้าใจความแตกต่างในทางนิติกรรมช่วยให้นักลงทุนยุโรปสามารถเลือกเครื่องมือที่ปลอดภัยที่สุด:

ประเด็นกฎหมาย	สิทธิการเช่าธรรมดา (Leasehold 30 ปี)	ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith)	สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)
การโอนสิทธิให้ผู้อื่น	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน	โอนหรือขายต่อได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต	โอนได้ตามที่ตกลงในทะเบียนสิทธิ
การนำไปจำนองเป็นหลักประกัน	จำนองกับสถาบันการเงินไม่ได้	สามารถนำไปจดจำนองกับธนาคารได้ตามกฎหมาย	จำนองไม่ได้โดยลำพัง
การตกทอดทางมรดก	สิทธิการเช่าระงับเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต (หากไม่ได้ทำข้อสัญญาพิเศษ)	เป็นทรัพย์สินที่ตกทอดแก่ทายาทได้ตลอดอายุสัญญา	ตกทอดแก่ทายาทได้ตามอายุสิทธิ
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ต่ออายุได้คราวละไม่เกิน 30 ปี)	ไม่เกิน 30 ปีตามหนังสือรับรอง	ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ

แนวทางปฏิบัติสำหรับคู่สมรสชาวไทยกับชาวยุโรปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ชาวต่างชาติสมรสกับคนสัญชาติไทยและต้องการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านพักอาศัย ระเบียบของกรมที่ดินกำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องลงนามใน "แบบบันทึกถ้อยคำยืนยัน" ณ สำนักงานที่ดิน โดยรับรองว่าเงินที่นำมาซื้อเป็น สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ทั้งหมด มิใช่สินสมรส

เพื่อปกป้องความคุ้มครองของคู่สมรสชาวยุโรป คู่สมรสสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) สิทธิเก็บกิน (Usufruct) หรือสัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มเติมในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

คำเตือนเรื่องการใช้นอมินีถือครองที่ดิน

การใช้บุคคลสัญชาติไทยหรือการจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว (Nominee Structure) มีความผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96, 111, 112 และ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ซึ่ง กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และกระทรวงมหาดไทยมีการตรวจสอบอย่างเข้มงวด การใช้โครงสร้างสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างทรัพย์อิงสิทธิหรือสัญญาเช่าระยะยาวจึงเป็นแนวทางที่ปลอดภัยที่สุด

บริการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและร่างสัญญาอสังหาริมทรัพย์ โดย Regis Consultant

ทีมที่ปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของ Regis Consultant มีความเชี่ยวชาญในการตรวจสอบประวัติโฉนดที่ดิน (Title Search), การร่างสัญญาเช่าพาณิชย์ 30 ปีสองภาษา (ไทย-อังกฤษ), และการจดทะเบียนสิทธิ ณ สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ดู บริการที่ปรึกษาธุรกิจ หรือ ติดต่อทีมนิติกรอสังหาริมทรัพย์ Regis Consultant

ตรวจสอบข้อมูลเมื่อ: กันยายน 2026 โดยทีมงานที่ปรึกษากฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ Regis Consultant

อ่านต่อในเรื่องที่เกี่ยวข้อง

ดู อัตราค่าบริการ หรือ ติดต่อทีมงาน เพื่อประเมินกรณีของคุณ